De DGA die zijn privé pand ter beschikking stelt aan de BV, betaalt 25% IB (box 2) over de ontvangen huur terwijl binnen de BV de betaalde huur tegen het Vpb tarief (20%) aftrekbaar is. Indien het pand door een persoon, die voor de wet als een derde wordt aangemerkt, ter beschikking wordt gesteld, geldt het IB box 3 tarief: 30% over 4% fictief rendement van de waarde. Bij een werkelijk rendement van 8% is de belastingdruk over de ontvangen huur in box 2 wel 10% hoger dan in box 3. Bij een jaarhuur van 100.000,- scheelt dat dus 10.000,- netto.Bovendien is de waardestijging tot aan de beëindiging van de ter beschikking stelling belast in box 1, terwijl de waardestijging in box 3 niet tot een extra heffing leidt anders dan de stijging in het fictieve rendement (vergelijkbaar met de huurstijging). Er zijn andere alternatieven.
De IB-ondernemer met een bedrijfspand die nagenoeg volledig zakelijk wordt gebruikt, is verplicht bedrijfsvermogen. Anders is het keuze vermogen waarbij de waardestijging van het afsplitsbare zakelijk deel evenals die van het verplicht bedrijfsvermogen tot het (stakings) resultaat behoort (IB box 1). Daar staat tegenover dat bij nieuwbouw van de eigen woning met een bedrijfsgedeelte (zoals een kantoor) de hele BTW in de vooraftrek kan worden genomen die in de daarop volgende 9 jaren 10% van de BTW over het privé gedeelte kan worden terugbetaald. De keuze wordt bepaald hoe u tegen de rente aftrek en de daarmee samenhangende waarde ontwikkeling van de woningmarkt aankijkt.
Bij sfeer overgang van IB-onderneming naar een Vpb-onderneming - (voor de IB een staking) - behoort de waarde stijging tot de stakingswinst, die afhankelijk van de leeftijdsvrijstelling aangewend kan worden voor een lijfrente, ondergebracht in een eigen vennootschap, of geruisloos doorgeschoven kan worden naar de BV.
Bij overdracht van onroerend goed speelt samenloop tussen BTW en overdrachtsbelasting. Als BTW verschuldigd is, is geen overdrachtbelasting (6%) verschuldigd. Wanneer overdrachtsbelasting is verschuldigd maar binnen 6 maanden weer wordt overgedragen, is alleen de laatste koper overdrachtsbelasting schuldig, tenzij de laatste koper een (semi)overheid is die de overdrachtsbelasting kan verrekenen met een daartoe bestemd fonds..
BTW is verschuldigd bij wet wanneer bouwrijpe grond wordt geleverd of een nieuw gebouw binnen 2 jaar na oplevering wordt verkocht. Bij nieuwbouw geldt de integratieheffing, die van belang kan zijn bij vrijgestelde prestaties en bouw op eigen grond. De claim tot terug betalen van de genoten vooraftrek bij nieuwbouw bij overgang van belaste naar vrijgestelde prestatie wordt jaarlijks met 10% afgebouwd. Bouwrijpe grond is een fiscaal begrip; in de praktijk betekent dit dat al snel sprake is van bouwrijpe grond.
Levering na 2 jaar na de 1e in gebruikname kan BTW belast geleverd worden onder voorwaarden, waaronder wanneer de afnemer het onroerend goed voor meer dan 90% (makelaars meer dan 70%) belaste prestaties aanwendt.
De afschrijving op het zakelijk onroerend goed is afhankelijk gesteld van de waarde voor het OZB en afhankelijk gesteld aan de aard van het actief: is het beleggingspand of wordt het pand voor de bedrijfsactiviteit gebruikt. Het is dus zaak de WOZ waarde te volgen en zonodig in bezwaar te gaan.
Industrieweg 2
2921 LB Krimpen aan den IJssel
0180 - 55 12 32 / 06 - 53 114 822